В начале августа 2022 года Верховный суд РФ рассмотрел очередной спор об оспаривании сделки купли-продажи недвижимого имущества, совершенной продавцом-банкротом по явно заниженной цене. Суд пришёл к выводу, что покупатель должен вернуть приобретенное имущество в конкурсную массу, поскольку его действия нельзя отнести к осмотрительным и осторожным. Суд посчитал, что у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота предложение приобрести недвижимость по явно заниженной цене должно было породить сомнения относительно правомерности такого отчуждения. В результате принятого решения покупатель остался как без недвижимости, так и без денег, поскольку продавец – банкрот. Данная новость активно обсуждалась в СМИ.
У читателя подобных новостей возникает ощущение, что купить недвижимость дёшево – всегда рискованно. Печатные и интернет-издания страшат покупателей абстрактными рисками, пугают возможными спорами с продавцами и обязанностью доказывать свою добросовестность.
Суды регулярно рассматривают дела, где в рамках банкротства продавца оспариваются сделки купли-продажи в связи с нерыночной стоимостью отчуждённой недвижимости. Однако как быть простому покупателю, если он заинтересован в приобретении объекта на крайне выгодных для него условиях, но при этом не хочет быть вовлечённым в судебные тяжбы? Универсальной рекомендации дать невозможно, но для начала стоит обратить внимание на кадастровую стоимость интересующего объекта.
Почти все здания, земельные участки и помещения имеют кадастровую стоимость, которая, в теории, должна соответствовать рыночной, так как её основное назначение – упрощать налогообложение и быть фиксированным эквивалентом рыночной цене. Если у покупателя нет в запасе нескольких месяцев на изучение рынка и рыночной стоимости объекта, то для начала можно сравнить цену предложения объекта недвижимости и кадастровую стоимость, сведения о которой общедоступны.
В случае, если цена планируемой к покупке недвижимости существенно отличается от кадастровой стоимости, покупателю, чтобы защититься от возможных негативных последствий оспаривания сделки в рамках процедуры банкротства продавца, следует обратиться за консультацией к юристу. Он поможет комплексно изучить ситуацию, установить причины расхождения, определить риски этого несовпадения. Результатом юридического анализа могут стать рекомендации провести независимую оценку рыночной стоимости объекта, закрепить в договоре наличие у объекта недвижимости каких-либо недостатков, обосновывающих его заниженную стоимость, или же даст рекомендацию не рисковать и сделать выбор в пользу другого объекта.