В 2020 г. в Гражданском кодексе РФ было закреплено правило, согласно которому приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся на сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) при его покупке, является добросовестным, пока в судебном порядке не доказано иное. Выписка из ЕГРН, полученная перед сделкой, является своеобразной страховкой покупателя на случай оспаривания третьими лицами (кредиторами, супругами, наследниками, правопреемниками и др.) совершённой покупки. За небольшую госпошлину можно получить базовую юридическую защиту и при этом не нести расходы на юридические услуги, связанные с оценкой будущих рисков предъявления требований третьими лицами об оспаривании права собственности покупателя.
По прошествии времени законодатель решил задать иной вектор развития ЕГРН и ограничить доступ к сведениям о правообладателе. Нормы законодательства о защите персональных данных проникли и сферу регистрации прав на недвижимость. Поэтому летом 2022 года были приняты поправки к Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости», а также к Основам законодательства РФ о нотариате.
Пока, до вступления в силу соответствующих поправок к закону, любой гражданин через портал Госуслуг или в МФЦ может беспрепятственно узнать, кто является собственником любого интересующего его объекта недвижимости за символическую сумму. По новым правилам собственник (или иной правообладатель) объекта недвижимости сам должен разрешить регистрирующему органу предоставлять третьим лицам сведения о себе (ФИО и дата рождения). Для этого правообладатель должен дать соответствующее согласие регистрирующему органу. Таким образом, начиная с марта 2023 г. прямой доступ к сведениям из ЕГРН будет усложнён.
За кем сохранится свободный доступ к ЕГРН
Помимо самого правообладателя, доступ к сведениям о нём (вне зависимости от его согласия) сохранится за нотариусами, кадастровыми инженерами, а также:
• долевыми сособственниками;
• супругом (супругой) правообладателя;
• собственниками соседнего (смежного) земельного участка;
• собственниками недвижимости на земельном участке правообладателя;
• сторонами договора аренды (и найма) в специальных случаях;
• и некоторыми другим лицам.
Как получить сведения из ЕГРН другим лицам
Поскольку для получения сведений из ЕГРН лицам, не указанным выше, придётся обосновать свой законный интерес, основным действующим лицом станет нотариус. Поправки к закону закрепляют достаточно громоздкую процедуру получения информации о дате рождения и ФИО правообладателя. Заинтересованное лицо должно будет обратиться к нотариусу с письменным заявлением и представить письменные доказательства, подтверждающие необходимость в получении сведений. Например, заявитель должен будет подтвердить одно из следующих намерений:
• заключить с правообладателем договор в отношении недвижимости (в том числе, например, на его ремонт);
• приобрести в будущем объект недвижимости, предоставив предварительный договор с правообладателем;
• приватизировать объект недвижимости;
• обратиться в суд с иском к правообладателю об истребовании недвижимости, о возмещении вреда и др.
Нотариус должен будет выдать не выписку из ЕГРН, а специальное свидетельство, содержащее сведения о фамилии, имени, отчестве и о дате рождения гражданина, являющегося правообладателем объекта недвижимости, в отношении которого была запрошена информация.
Как проверить достоверность сведений ЕГРН, предоставленных правообладателем
Обращение к нотариусу – вещь факультативная, поэтому выписку в большинстве случаев будет предоставлять продавец (правообладатель). В этой связи возникает вопрос относительно возможности проверки достоверности предоставленных им сведений. Новый закон предусматривает, что выписка из ЕГРН, содержащая персональные данные правообладателя объекта недвижимости, может быть проверена любым лицом посредством официального сайта Росреестра на предмет действительности содержащейся в ней информации, при этом результат такой проверки должен будет иметь уникальный идентификационный номер. Скорее всего, это будет реализовано через уже знакомую систему распознания QR-кодов.
Новые правила вызвали большое количество споров среди представителей юридической общественности не только в связи с существенным увеличением времени на получение информации, но и с непредсказуемостью взаимодействия с нотариусом. Например, если сделка предполагает простое приобретение у одного собственника земельного участка, то новый порядок в целом не сильно усложнит сторонам жизнь. Однако как быть в ситуациях, когда информация должна быть получена одновременно в отношении десятков, сотен объектов, совершенно неясно. Например, собственник линейного объекта (ЛЭП), хочет уведомить всех собственников земельных участков, по которым проходит ЛЭП, о планируемых ремонтных работах на линии. Действующая процедура позволяет получить сведения обо всех интересующих правообладателях в течение нескольких часов. Новый порядок не учитывает подобные ситуации.
Очевидно, что спрогнозировать, как участники сделок с недвижимостью будут справляться с новыми ограничениями, затруднительно. До вступления в силу поправок возможны какие-то уточнения или дополнения со стороны законодателя. Возможно, что появится «серый» рынок сведений из ЕГРН. Но с уверенностью можно сказать только одно, что с марта 2023 г. обращение к юристу за помощью в изучении документов о собственности снова становится актуальным.