Ольга Зырянова, руководитель корпоративной практикиС 1 января 2017 г. вступают в силу изменения в Гражданский кодекс РФ, которыми определяется правовой статус машино-мест на подземных и отдельно стоящих парковках.
В настоящий момент понятие машино-места в законодательстве отсутствует как таковое, а приобрести машино-место можно только в форме доли в праве общедолевой собственности на паркинг. При этом доля в праве собственности может быть продана третьему лицу, только если продавец направил в письменной форме всем остальным совладельцам паркинга предложение купить продаваемую долю и все они от покупки отказались либо не приобрели продаваемую долю в течение одного месяца (право преимущественной покупки).
В связи с этим, например, при одновременной продаже квартиры и машино-места на парковке в многоквартирном доме продавец и покупатель нередко придумывают схемы обхода права преимущественной покупки, поскольку юридически сложно гарантировать, что одновременная продажа двух таких объектов пройдет без осложнений.
Кроме того, со 2 июня 2016 г. все сделки по продаже, дарению и любому другому отчуждению доли в праве общедолевой собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению, что, естественно, распространяется на доли в паркингах.
Изменения в Гражданский кодекс РФ определяют машино-место как предназначенную для размещения транспортного средства часть здания или сооружения, границы которой описаны в соответствии с правилами о кадастровом учете.
Местоположение машино-места будет устанавливаться посредством графического отображения на плане здания геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места. Сами границы машино-места будут обозначаться путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Площадь машино-места в пределах границ должна будет соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места, установленным нормативно-правовыми актами.
Объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места и права на который зарегистрированы до 01.01.2017 г., автоматически признается машино-местом. В связи с этим замена ранее выданных документов или внесение в них изменений в отношении объекта недвижимости не требуется.
Каждый участник общей долевой собственности на паркинг вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места, а также зарегистрировать право собственности на него, при чем согласие других собственников на данную процедуру не требуется в случае, если участник общей долевой собственности представит в регистрирующий орган соглашение всех сособственников или решение их общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности. До прекращения права общей долевой собственности собственник машино-места имеет право пользования общедолевым имуществом, оставшимся после выдела машино-места и необходимым для прохода или проезда к машино-месту, и несет бремя содержания такого имущества в объеме, существовавшем до выдела машино-места.
Общая долевая собственность на помещение, в границах которого располагаются машино-места, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником долевой собственности и регистрации им права собственности на машино-место. Имущество, оставшееся после выдела в натуре долей, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников объекта недвижимости, частью которого являются машино-места.
Теперь к вопросу о налогообложении машино-мест. Каждый собственник машино-места будет обязан уплачивать налог на имущество: физические лица по инвентарной стоимости до 2020 г., если субъектом Российской Федерации до этого срока не принято решение об исчислении налога, исходя из кадастровой стоимости, и далее по кадастровой, юридические лица - по кадастровой стоимости.
Несомненно, после регистрации права собственности на машино-место, его новый правовой статус позволит владельцам машино-мест свободно распоряжаться этим имуществом без оглядки на соблюдение требований о праве преимущественной покупки доли сособственниками при ее отчуждении, нотариальном удостоверении сделки, соблюдения соглашения о порядке пользования общим недвижимым имуществом, и сдавать имущество в аренду, продавать, менять, дарить, отдавать в залог, передавать у доверительное правление, вносить в уставный капитал и т.д. Таким образом, законодатель повышает оборотоспособность машино-места, приравнивая его по статусу к другим объектам недвижимого имущества.
Ольга Зырянова,
руководитель корпоративной практики
