Юридическая фирма НБ Консалтинг

+7 (343) 379-79-10
+7 (343) 379-79-11
+7 (343) 379-79-96
Екатеринбург

Пятница, 21 октября 2016 11:00

"Подводные камни" договора аренды

nishnevichЮрий Нишневич, руководитель коммерческой практикиВ разгаре нового делового сезона мы решили обратиться к договору аренды недвижимого имущества неслучайно.

Наш опыт показывает, что при согласовании и заключении договоров купли-продажи недвижимости наши клиенты склонны обращаться к юристам в разы чаще, чем при заключении договоров аренды. Оно, вроде, и понятно: покупаешь задорого и навсегда, а при аренде и цена вопроса меньше, да и срок аренды не вечность.

Нам кажется, именно поэтому вероятность возникновения споров с арендодателями намного выше, чем с продавцами недвижимости. Судебная статистика это подтверждает. В 2015 г. арбитражные суды рассмотрели около восьмидесяти тысяч споров, вытекающих из договоров аренды, при этом споров, вытекающих из договоров купли-продажи недвижимости, рассмотрено чуть более одной тысячи.

Рядовому предпринимателю общих представлений о форме и содержании договора аренды вполне достаточно. Трудно представить, что в договоре будут отсутствовать условия об объекте аренды или же об арендной плате, которые закон относит к существенным. Поэтому наш материал призван дополнить эти представления в части процедуры заключения договора, а также указать на моменты, требующие внимания специалиста.

1. По общему правилу, сдавать в аренду имущество может собственник или лицо, им уполномоченное. В частности, уполномоченным лицом может являться не только представитель собственника по доверенности, но и арендатор, который сдаёт помещение в субаренду с разрешения арендодателя. Таким образом, первым шагом является проверка прав арендодателя на сдаваемое имущество.

Ранее мы писали, что свидетельство о регистрации права не относится к тем документам, которые подтверждают право собственности в реальном времени. Единственным доказательством существующего права является выписка из ЕГРП, которая может быть получена любым лицом непосредственно на сайте Росреестра. После оплаты небольшой госпошлины в течение трёх рабочих дней выписка будет направлена на электронную почту.

Если в полученной выписке арендодатель указан в качестве собственника, тогда первый экспресс-тест пройдён и этой информации будет достаточно для удостоверения права арендодателя подписать договор аренды и передать по акту имущество.

Особо отметим, что если арендодатель собственником не является, то это не означает, что нужно прекратить переговоры по поводу аренды. С юридической точки зрения сам по себе договор аренды может быть заключён и с лицом, которое станет собственником объекта в будущем, а также в некоторых иных случаях. В то же время, если в выписке содержится информация об ином собственнике имущества, чем ваш планируемый арендодатель, то это подвод обратиться за пояснениями сначала к арендодателю, а затем и к юристу.

2. В силу прямого указания закона все объекты недвижимого имущества подлежат кадастровому учёту, который призван систематизировать сведения об объектах недвижимого имущества (вид объекта, кадастровый номер, местоположение, площадь и т. п.). Кадастровая выписка может быть получена любым лицом на том же сайте Росреестра.

Если в полученной выписке сведения об объекте соответствуют сведениям, указанным в выписке из ЕГРП, тогда второй экспресс-тест пройдён и этой информации будет достаточно для описания объекта в договоре. А в случае сдачи в аренду части недвижимой вещи план объекта будет хорошей основой для подготовки приложения к договору аренды, в котором стороны в буквальном смысле обведут границы арендуемой площади.

Два вышеназванных действия: проверка прав арендодателя на имущество и проверка сведений об объекте, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, позволят арендатору без существенных временных и финансовых затрат провести первичный анализ, который существенно снизит негативные риски заключения договора с недобросовестным лицом.

3. Выписки из ЕГРП и кадастра могут содержать информацию, которая для неискушенного взгляда не представляет существенной ценности, однако, юристу скажет многое. В частности, для заключения договора аренды может потребоваться согласие третьих лиц.

Во-первых, в выписке из ЕГРП на сдаваемый объект может содержаться информация о его ипотеке. Часто в качестве залогодержателя выступают банки, выдавшие арендодателю кредит на покупку сдаваемой недвижимости. Хотя имущество, находящееся в залоге, можно арендовать, существуют нормы, которым надлежит следовать при аренде заложенной вещи. По общему правилу залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду только при условии, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства, а также при условии, что имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества. Поэтому риск аренды заложенной недвижимости без ознакомления с кредитным договором заключается в возможном прекращении договора аренды по требованию банка, например, при обращении взыскания по долгам арендодателя.

Во-вторых, в выписке из ЕГРП на сдаваемый объект может содержаться информация о том, что объект находится в долевой собственности нескольких лиц. Сказанное означает обязательное согласование условий договора со всеми сособственниками. Риск подписания договора с одним из собственников заключается в возможном оспаривании договора аренды другими собственниками, в том числе с предъявлением требований об освобождении занимаемого помещения.

В-третьих, если из выписки из ЕГРП на сдаваемый объект следует, что собственником является физическое лицо, то информация о втором собственнике в ней может и не содержаться. Речь в данном случае идёт о нахождении объекта недвижимости в совместной собственности супругов. Риск подписания договора без согласия супруга или супруги заключается в возможном досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендодателя, который, используя этот изъян при заключении договора, предъявит в суд иск от имени «введённого в заблуждение» супруга.

Особо обращаем внимание, что проверка прав арендодателя на имущество при заключении договора аренды призвана не столько соблюсти юридический церемониал, сколько снизить вероятность неблагоприятного сценария, в частности, когда арендодателю по каким-либо причинам необходимо расторгнуть договор с арендатором, особенно, если договор аренды изначально заключался на длительный срок.

И напоследок. Именно арендатор получает проект договора аренды от арендодателя, а не наоборот. Это сложившийся обычай. Поэтому в договоре могут содержаться так называемые «проарендодательские» условия, которые явно или неявно будут работать в пользу арендодателя. Речь идёт не только о высоких штрафах за просрочки оплаты арендной платы или о праве на односторонний отказ от договора аренды с предупреждением арендатора за три дня. Особое внимание должно быть уделено условиям о планируемых перепланировках и ремонтных работах, о порядке возмещения расходов на отделимые/неотделимые улучшения, о порядке приведения помещения в первоначальный вид после истечения срока аренды, а также о том, кто отвечает за выполнение правил противопожарной безопасности и иных административных предписаний, ибо штрафы за их несоблюдение могут многократно превышать ежемесячный размер арендной платы.

Юрий Нишневич,
руководитель коммерческой практики

Адрес: 620014, г. Екатеринбург,
ул. Радищева, д. 33, 3 этаж, а/я 398

Тел./факс: +7 (343) 379-79-10,
+7 (343) 379-79-11, +7 (343) 379-79-96
E-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Право 300

leader button a

Member of
iag global